Philippe Koelman est le co-fondateur de l’agence James Realty. Cette agence bruxelloise s’est imposée dans la capitale et dans la région brabançonne comme un expert dans le secteur du haut de gamme et de l’immobilier de caractère.
Aujourd’hui, nous bouclons notre série à propos des interventions du FORUM DE LOBBY IMMOBILIER du 10 juin dernier. Pour ce dernier tour d’horizon, place à l’expertise de Philippe Koelman, observateur aguerri du marché haut de gamme bruxellois et brabançon. Une vision lucide et nuancée, loin des discours figés, sur un marché en pleine mutation.
Un marché sous pression… mais qui se tient
Selon Philippe Koelman, l’immobilier de standing résiste plutôt bien dans la capitale. Certes, 2022 fut une année record, portée par l’envie de bouger post-covid. Mais depuis, l’envolée des taux, les prix de l’énergie et les exigences bancaires ont redessiné les priorités. Résultat : les transactions ralentissent, les biens à rénover souffrent, et la prudence l’emporte. « Il n’y a pas d’effondrement, mais une stabilisation et un recentrage sur les produits aboutis. Le client d’aujourd’hui veut être séduit, pas faire un chantier. »
Réhabiliter plutôt que démolir : une tendance de fond
L’expert le souligne : la durabilité ne se limite pas aux pompes à chaleur et aux normes PEB. « Il faut arrêter de croire qu’écologie rime avec obsolescence programmée. Remplacer une chaudière qui fonctionne, ce n’est pas durable. Adapter un bâtiment ancien avec de bons matériaux, ça l’est. » Il plaide pour une meilleure valorisation du bâti existant, parfois plus solide et adaptable que certains immeubles des années 70. La tendance est claire : les immeubles de bureaux se réinventent, se divisent, se transforment. L’ensemble Gem, à Bruxelles, en offre une illustration parfaite. Situé entre la Porte de Namur, le Sablon et le Palais Royal, cet ancien bâtiment tertiaire fait l’objet d’une reconversion complète en 36 appartements de standing, un appart-hôtel de 20 chambres et deux espaces destinés aux professions libérales.
Moins de mètres carrés, plus d’intelligence
Les envies changent : on privilégie les formats compacts, bien pensés, au gigantisme. « Il y a 20 ans, on parlait d’appartements de 200 m². Aujourd’hui, 140 m² suffisent, même dans le haut de gamme. Ce n’est pas moins bien, c’est plus adapté. » Les clients, souvent très occupés, veulent du clé-en-main, des démarches simplifiées, peu de travaux. Et si certains cherchent toujours l’exception, ils veulent aussi de la cohérence, de la localisation et de la discrétion.
L’avenir ? Un immobilier agile et responsable
La ville change, les usages aussi. Le télétravail persiste, les bureaux se transforment, les projets mixtes explosent. Philippe Koelman observe : « On veut vivre dans des lieux bien connectés, pratiques, avec du cachet. Le neuf n’a pas le monopole du futur. » Et si Bruxelles reste séduisante malgré une fiscalité moins favorable qu’en Wallonie ou en Flandre, la capitale doit rester à l’écoute de ceux qui y vivent. « Un divorce fiscal, ça peut arriver même dans un vieux couple heureux. »
Voilà, c’est la fin de notre série spéciale FORUM IMMOBILIER… mais pas la fin des réjouissances ! Vendredi prochain, nous ferons une pause, week-end du 21 juillet oblige. Donc, pas de news ce jour-là ! Nous nous retrouverons le vendredi 25 juillet : cap sur la côte avec notre magazine frère, le ZOUTE PAPER et sa toute nouvelle édition pour une saison knokkoise tout en élégance et en soleil. Préparez les lunettes noires, les serviettes de plage et le spritz, on s’occupe du reste.