Le Zoute est le quartier résidentiel le plus exclusif de Knokke-Heist, avec de grandes villas individuelles sur des parcelles spacieuses dans un environnement verdoyant près de la mer du Nord, autour du terrain de golf et en bordure du Zwin, où l’on observe une continuité en termes de qualité architecturale et de charme. Cela se traduit par une forte augmentation du nombre de demandes de permis d’environnement. Ainsi, 171 demandes ont été introduites en 2021, contre seulement 63 en 2012. Le nombre de demandes a donc presque triplé en l’espace d’une dizaine d’années. En outre s’observe également un changement dans le type de constructeur. En effet, alors que dans le passé la construction et la transformation étaient principalement le fait de familles et qu’il s’agissait donc plutôt d’initiatives privées, ce sont aujourd’hui essentiellement de grandes entreprises de construction et des promoteurs immobiliers qui sont à l’œuvre.
Ce processus promotionnel-commercial menace de créer des volumes de construction trop lourds, qui ne sont pas ou plus suffisamment intégrés dans l’environnement et qui ne sont souvent plus adaptés au caractère unique du quartier du Zoute. Alors que ce sont souvent des possibilités maximales de construction qu’imposent les règles d’urbanisme en vigueur, beaucoup de nouveaux maîtres d’ouvrage les considèrent – à tort – comme une sorte de ‘‘droit acquis’’, ce qui fait qu’il n’est pas suffisamment tenu compte du contexte environnant et d’un bon aménagement de l’espace dans la phase de conception. Ces dernières années, on a ainsi pu constater dans différents dossiers de permis que ce contexte n’était que très peu pris en compte lors de la conception.
La commune estime qu’il est de son devoir de préserver la qualité architecturale, l’individualité et le charme du Zoute et de maîtriser la pression sur le quartier. À cette fin le conseil communal a adopté le 27 juin 2024 une directive sur le développement souhaité (”beleidsmatig gewenste ontwikkeling”, en abrégé : BGO) tournée vers l’avenir. Le souci du charme, de l’intégration paysagère, de l’espace et de la qualité architecturale y a été traduit en quatre objectifs : préserver et renforcer le relief dunaire, l’infrastructure de mobilité, le caractère vert et la qualité architecturale.
La commune n’entend et ne peut d’ailleurs jamais déroger de la sorte aux règles d’urbanisme existantes ou en édicter de nouvelles. Pareille directive n’équivaut en effet pas à un règlement d’urbanisme. Mais elle met en avant certains points d’intérêt, des lignes directrices qui peuvent être utilisées lors de l’évaluation des demandes de permis, lorsqu’il s’agit d’exercer des pouvoirs discrétionnaires dans le cadre de l’analyse d’un bon aménagement du territoire.
par Alain Zenner