Le Zoute is de meest exclusieve woonwijk van Knokke-Heist, met grote vrijstaande villa’s op ruime percelen in een groene omgeving vlakbij de Noordzee, rond het golfterrein en aan de oevers van het Zwin, waar continuïteit is in architecturale kwaliteit en charme. Dit wordt weerspiegeld in een sterke stijging van het aantal aanvragen voor omgevingsvergunningen. In 2021 werden 171 aanvragen ingediend, tegenover slechts 63 in 2012. Het aantal aanvragen is dus bijna verdrievoudigd in tien jaar tijd. Er is ook een verandering opgetreden in het type fabrikant. Terwijl de bouw en de verbouwing vroeger vooral door gezinnen werden uitgevoerd en dus meer particuliere initiatieven waren, zijn het vandaag vooral grote bouwbedrijven en projectontwikkelaars die aan het werk zijn.
Dit promotioneel-commerciële proces dreigt te leiden tot te zware bouwvolumes, die niet (meer) voldoende geïntegreerd zijn in de omgeving en die vaak niet meer passen bij het unieke karakter van het Zoute. Hoewel de huidige stedenbouwkundige voorschriften vaak maximale bouwgrenzen opleggen, beschouwen veel nieuwe ontwikkelaars deze ten onrechte als een soort “verworven recht”, met als gevolg dat er in de ontwerpfase onvoldoende rekening wordt gehouden met de omliggende context en een goede ruimtelijke ordening. De afgelopen jaren hebben we een aantal vergunningsaanvragen gezien waarbij in de ontwerpfase zeer weinig rekening is gehouden met deze context.
De gemeente ziet het als haar plicht om de architecturale kwaliteit, eigenheid en charme van het Zoute te behouden en de druk op het gebied te beheersen. Daartoe heeft de gemeenteraad op 27 juni 2024 een toekomstgerichte ontwikkelingsrichtlijn (“beleidsmatig gewenste ontwikkeling”, afgekort BGO) aangenomen. Het BGO vertaalt de zorg voor charme, landschappelijke inpassing, ruimte en architectonische kwaliteit in vier doelstellingen: behoud en versterking van het duinlandschap, mobiliteitsinfrastructuur, groene karakter en architectonische kwaliteit.
Het is niet de bedoeling en ook niet de bedoeling van de lokale overheid om op deze manier af te wijken van bestaande stedenbouwkundige voorschriften of om nieuwe voorschriften uit te vaardigen. Een dergelijke richtlijn is niet gelijkwaardig aan stedenbouwkundige voorschriften. Maar het benadrukt wel bepaalde aandachtspunten, richtlijnen die gebruikt kunnen worden bij het beoordelen van aanvragen voor bouwvergunningen, bij het uitoefenen van discretionaire bevoegdheden als onderdeel van een analyse van goede ruimtelijke ordening.
par Alain Zenner